2018进入尾声，复盘过去一年的英国市场，香港人绝对是脱欧观望期最耀眼的投资明星。

据英伦投资客（ID: BuyLondon）统计，2018年，仅香港本土家族财团（不算在香港上市的内地公司），就来英国买了超过20亿英镑（约200亿港币）的房产，其中李嘉诚买的最多，一个人就花了10亿英镑。

图为2018香港家族资本对英地产投资清单，内地资本盘点请留意后续推送

从上面的图表可以看出，以红底标注的李嘉诚10亿英镑买下伦敦瑞银大楼为分界线，香港买家在2018年上半年异常安静，直到李嘉诚突然出手搅动一池春水，后知后觉的香港富豪才选择不再观望，于下半年疯狂买入英国地产（以上12笔交易，10笔发生在今年6月之后）。

巧合的是，香港楼市也在今年下半年急转直下。

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香港土地注册处12月4日公布的数据显示：香港11月住宅销售总额仅为260亿港元，环比上月下降32.5%，较去年同期的538亿港元，下降了51.6%。

11月份住宅销售量为2635套，去年同期为5694套，同比下降54%。

香港住宅销售量和成交金额双双腰斩，跌至16个月新低。

官方数据对比2018和2017香港楼市

成交量之外，房价也开始下跌。

中原城市领先指数（Centa-City Leading Index）显示，香港11月房价环比跌幅达3.43%，已连续两个月下跌，为2016年以来持续时间最长的下跌。

对比今年8月份香港房价的峰值，已经下跌了约5%。

香港中原城市领先指数（Centa-City Leading Index）

对于香港楼市量价齐跌的现象，李嘉诚创立的长江实业集团执行董事赵国雄表示：

贸易风险对香港经济的负面影响在所难免，明年经济会比今年更差，来年（香港）楼价可跌25%至30%。

连“楼神”赵国雄都看衰香港，本来准备接盘的香港市民更不干了。

今年下半年以来，香港多次发生购房违约事件，已出现36起违约案例，同比去年全年仅9起。

香港购房违约数量对比：2018（蓝色）明显多于2017（黄色）

香港市民为了避免成为“负资产”者，宁愿损失已交付的定金，也要“割肉离场”。

开发商方面，也面临地皮价值下跌、新盘动工时间推迟、住宅建设开始放缓、短中期供应不增反减的难题。

香港开发商对本土楼市感到悲观

截止至2018年10月，香港的实际住宅完工量比政府预测低了3到4成，而住宅工程量更是2015年来的首次下降。

香港楼市之所以突然急转直下，和香港被迫跟随美国加息密不可分（港币和美元汇率挂钩，美国加息后香港必须得跟）。

2018年，汇丰、恒生、中银香港、渣打银行纷纷取消固定利率计息计划，同时上调最优贷款利率，均为十二年来首次。

香港金管局总裁陈德霖也表示新一轮加息将会很快开始，香港利率将进入上升周期。

许多正在供楼的香港市民，已经感觉到加息带来的负担，恐慌情绪因此开始蔓延。

一些大量急于出售楼盘的业主，在政府调控政策的影响下，不断下调房屋售价，但依然无人问津。

投资银行里昂证券（CLSA）发布的研究报告指出，香港的楼市即将经历15年来最差的宏观环境。

“三座大山”：利率上升、本土经济放缓、人民币贬值，这三大因素正在剧烈冲击香港楼市。

房产抵押借贷成本不断上升之际，香港楼市泡沫也膨胀到了最高点。

瑞银2018报全球泡沫指数显示，香港已经成为全球房地产泡沫风险最大的城市，此前一度占据榜首的伦敦排在第六位。

另一方面，由中国内地流向香港楼市的资金也急剧减少。

据统计，今年上半年内地对香港房地产的投资仅有8.35亿美元，较去年全年70亿美元投资额出现断崖式回落。

近年来，内地买家已经成长为香港楼市最主要的资金来源，香港楼市的增长极度依赖于来自内地的需求。

内地买家的退场，让本已疲软的香港楼市雪上加霜。

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除了上面提到的原因，中美贸易战也给了香港楼市一记重击。

2017年的数据显示，中国和美国分别是香港第一大和第六大进口来源地，占整体进口的47%和5%。

出口方面，中国和美国分别是香港第一大和第二大出口目的地，占整体出口的54%和9%。

贸易和物流是香港最重要的支柱产业，中美直接贸易减少，加上中国在贸易战下不得不转口东南亚国家再出口，都会严重冲击到香港的转口贸易以及本地就业。

香港经济一旦下滑，楼市更难独善其身。

另外，对贸易战升级的担忧，也让香港资本迫切需要找到一个避风港。以李嘉诚为首的香港豪门家族，直接就把目光对准了英国。

3

说完香港，我们接下来谈谈英国。

众所周知，脱欧给英国带去了巨大的不确定性，但在香港人看来，这是难得一遇的买方市场和千载难逢的投资机会。

2017年，是英国因为脱欧剧烈震荡的一年，但伦敦却在吸引地产投资上拿下全球第一，投资额较2016年暴涨了30%。

这其中，香港的贡献非常大。

EGI于今年9月发布的数据显示，香港买家在过去12个月卖掉了价值175亿英镑的香港房产，并将所得资金投向世界各地，其中大一部分流入了英国楼市。

上图橙色柱子代表着过去5年，香港买家在英国的投资交易量，深红色曲线代表港币兑英镑汇率。

香港投资者这么爱英国，主要有以下几个原因：

脱欧后英镑持续下跌，加之买方市场带来的难得的议价机会，让那些刚刚从本土市场撤离的港资两眼发光。

根据上边EGI发布的图表，英镑汇率和香港投资者在英国交易量呈负相关，随着英镑汇率在英国脱欧公投后大跌，香港买家在英国的投资急剧上升。

另外，伦敦物业稳定的租金收益率，也是香港人考量投资的重要因素。

香港官方发布的数据显示，香港住宅租金收益率仅为1-1.5%，一线购物街的商铺收益率为1-2％，写字楼租金收益率已经降到2%以下。

对比同等条件下的伦敦物业，伦敦住宅租金收益率约为3.5-4.5%，商铺年租金收益率为4％左右，老金融城写字楼租金收益率约为4%，金丝雀码头金融城写字楼租金收益率能到达5%。

即便横向对比，伦敦的租金回报率也高于其它欧洲主流城市：巴黎写字楼的租金回报率约为3%，柏林为3.1%。

负责协助李嘉诚家族收购伦敦瑞银大楼的长实集团执委会成员——马励志曾在接受香港媒体采访时说：

“伦敦瑞银大楼能带来非常稳定的租金收入和可观的投资回报，和长实之前出售的中环中心相比，伦敦瑞银大楼的呎价只有香港中环中心的三分之一。”

“长实用出售中环中心所得的四分之一金额，就买下了伦敦瑞银大楼，但伦敦大楼每年租金收入却接近中环中心的一半。以成交价计算，伦敦大楼的租金回报率高出中环中心接近1倍。”

李泽钜接班后，第一笔重大投资就投往英国，买下伦敦瑞银大楼

除了租金回报率，香港人也看重伦敦物业的超长租约和升值潜力。

2018年11月23日斥资4.6亿英镑买下伦敦金融城30 Gresham Street大楼的香港买家——永泰地产直接就在公告里写道，可以通过这次收购拓展及多元化旗下物业的投资组合，并且为公司带来稳定租金收入。

目前处于满租状态的30 Gresham Street大楼，每年租金约为1832万英镑，并且大楼还剩下15年租期，这意味着香港买家在接下来15年里，每年都能稳定收入1832万英镑的租金。

资产升值潜力方面，大楼的卖家韩国三星人寿保险在2013年时买下该楼的价格是3.1亿英镑，在五年后大楼升值了1.5亿英镑，计算下来每年都能涨9.6%。

如果加上固定5.0%的租金收益率，整体的投资回报率每年将近14.5%。

30 Gresham Street大楼

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借着脱欧的机会，香港买家开启“反殖民英国“，不但越买越多，而且越买越精。

我们再回顾一下开篇那张清单图，特别注意看香港买家收购的资产。

可以看出，除了一直热衷的写字楼收购之外，香港买家的投资方式变得愈发精准且更有针对性。

比如，香港第一大开发商——新鸿基郭氏家族擅长房地产开发，但不懂英国市场，他们于是就在英国买地，并联合英国开发商共同开发，然后卖回给香港和内地客户。

2018年9月27日，新鸿基郭氏家族从英国本土开发商Galliard手中，买下了伦敦金丝雀码头超高层住宅项目Millharbour Quarter，并宣布将联手爱尔兰开发商Ballymore一起开发这个价值10亿英镑的项目。

Millharbour Quarter地块

与新鸿基相对的，是香港邱氏家族的远东发展。

2018年4月27日，远东发展发布公告称，集团已经斥资520万英镑，在网上拍卖中买下了位于曼城市中心北部Dantzic街区的住宅开发地块Angelgate。

这个地块很小，但对远东来说却意义重大，因为这个地块紧邻远东去年在曼城圈下的大型地块，是通往Northern Gateway的大门。

图为远东去年在曼城圈下的Northern Gateway地块，总共要建1,5万套住房，是迄今为止中国对曼城最大的一笔投资。

远东在曼城已经深耕多年，非常熟悉本地市场，加之丰富的操盘经验，远东于是做出不同于新鸿基的选择，打算自己买地，自己开发。

在收购英国物业方面，相比一栋楼一栋楼的慢慢买，还有等不及的香港人选择直接收购英国开发商。

2018年10月8日，香港南丰陈氏家族宣布收购伦敦开发商Endurance Land，并注资超过1亿英镑支持其在伦敦的发展。

同时，南丰还会把旗下五栋伦敦写字楼和在国王十字持有的大型地块Regent Quarter都交给Endurance Land操盘。

南丰的这笔交易，也是中港资本近几年来第一次收购英国本土开发商。

对于南丰陈氏家族来说，Endurance Land一方面可以帮助南丰改造现有的伦敦物业，提升其资产价值，另一方面还能快速切入行业上游，并通过旧楼改造的方式把物业卖给未来想来伦敦买楼的香港人，去赚香港同行的钱，一箭双雕。

除此之外，李嘉诚家族的新动作同样值得关注。

2018年3月19日，由李嘉诚与ARA CEO林惠璋共同创立的亚腾资产管理公司（ARA Asset Management）正式进军欧洲，并将总部定于英国伦敦。

ARA向亚洲之外扩张，成立欧洲总部

ARA过去定位投资亚洲地产，是亚洲最大的房地产投资信托基金管理公司之一，在伦敦建立自己的房地产基金团队，可以更好地服务日益增长的亚洲投资者投资欧洲的需求。

ARA是李嘉诚大部分地产的基金管理人，不光帮助李嘉诚处理内地和香港资产的出售事宜，进军伦敦后还能帮助李嘉诚家族管理其在英国的资产，并通过房地产基金的形式快速帮其完成全球布局，并吸引更多投资。

李嘉诚正式退休后，一直担任长江基建负责人的李泽钜接过大旗，李泽钜长期在欧美国家生活，对英国的爱比父亲有过之而无不及。

过去十年，在李泽钜的领导下，长江基建缔造了一个庞大的英国基建帝国，控制了英国三成天然气市场，四分之一的电力分销市场，以及5%的供水市场。

2018年9月14日，彭博爆出李泽钜正考虑将长江基建旗下英国资产在伦敦公开上市，并且预计规模将会达到数十亿美元。

彭博：李泽钜考虑让英国基建资产在伦敦上市

李泽钜之所以要把长江基建放到英国公开上市，也是为了给公司补充更多资金，使其有更雄厚的财力在未来收购更多的英国资产。

李嘉诚的长子以及接班人，李泽钜

总结来说，香港投资者在英国深耕多年，早已不再盲目投资，每个家族都慢慢琢磨出了一套符合自身特点的投资方案，非常值得后来的内地投资者借鉴。

英国作为一个老牌资本主义国家，对香港投资者来说，除了曾经的殖民地情结，更重要的是其资产的稳定性和安全性。

李嘉诚就曾精辟地总结过他投资英国的原因：

“法律方面要明确，什么可以做，什么不可以做，才可以让海外投资者更容易触摸得到。”